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Taxa de evolução de obra x Encargos da fase de obra

Por Roberto Fernando de Amorim Júnior

Muita gente que comprou imóvel ainda não compreende muito bem a diferença entre a “taxa de evolução de obra” e os “encargos da fase de obra”. Em razão disso, neste post o escritório Amorim Advocacia irá explicar a distinção entre as duas expressões, para que o consumidor saiba exatamente o que estará (ou o que está) pagando no momento da cobrança.

Aspectos importantes das tratativas negociais

Para melhor entendimento da diferença entre a “taxa de evolução de obra” e “encargos da fase de obra”, torna-se importante entendermos alguns aspectos das tratativas contratuais, expostos a seguir.

No programa habitacional Minha Casa Minha Vida, do governo federal, geralmente o contrato de promessa de compra e venda de imóvel é assinado – primeiramente – junto à construtora.

Depois disso, se estiver com a documentação correta, o promissário comprador aguardará um prazo razoável (3 meses) para ser chamado para assinar um outro contrato junto à Caixa Econômica Federal e à Construtora. Também é um contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Porém, a diferença é que – neste último contrato – o promissário comprador estará alienando o imóvel para a Caixa, como garantia para a obtenção do financiamento. Tudo isso com concordância da construtora, que também assina.

No segundo contrato – assinado pela Caixa, construtora e promissário comprador – existe a cláusula B. Nela, consta todos os valores referentes à compra do imóvel, especificando o valor do financiamento, do subsídio e aquilo que o promissário comprador pagará com RECURSOS PRÓPRIOS ou FGTS (na hipótese de não conseguir financiar 100% o imóvel). Como exemplo, tal cláusula deverá estar, aproximadamente, disposta assim:

B – VALOR DE AQUISIÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL, VALOR DE COMPRA E VENDA DO TERRENO, DESTINAÇÃO DA OPERAÇÃO, PRAZO PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS

B1 – VALOR DE AQUISIÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL: R$ 100.000,00.

a) recursos próprios: R$ 20.000,00

b) utilização do FGTS: R$ 0,00

c) desconto (subsídio): R$ 15.000,00

d) financiamento: R$ 65.000,00

Entendido esses aspectos preliminares que envolvem os contratos, trataremos, a partir de agora, da diferença entre a “taxa de evolução de obra” e os “encargos da fase de obra”.

Taxa de evolução da obra:

Depois de ter assinado esse último contrato, começará a construção do empreendimento. A construtora receberá os recursos financeiros de acordo com a evolução da obra. Essa informação está no contrato, no Parágrafo Quarto da CLÁUSULA TERCEIRA. Perceba:

Taxa de evolução de obra

A cláusula trata da taxa de evolução de obra

Essa cláusula diz respeito à “taxa de evolução de obra”. Trata-se justamente do dinheiro que será repassado à construtora de acordo com o andamento da construção. Veja que essa taxa está relacionada aos RECURSOS PRÓPRIOS ou FGTS do promissário comprador, que deverão ser depositados numa conta poupança (o12) A PARTIR da assinatura do contrato.

Como se nota, esses valores serão repassados à construtora de acordo com o andamento da construção, juntamente com o financiamento concedido pela Caixa. É uma forma de proteger o promissário comprador contra eventual inadimplemento da construtora, deixando de mãos abanando os adquirentes dos imóveis (sem dinheiro e sem imóvel).

Assim, se a construtora cobrar esse valor ANTES da assinatura do contrato com a Caixa, para pagar diretamente a ela, estará descumprindo o contrato e agindo de má-fé, porque estará burlando uma cláusula contratual. Lembre-se que essa cláusula foi criada para proteger o consumidor contra possível inadimplemento da construtora! Além disso, ao agir assim, a conta 012 estará zerada e o promissário comprador poderá ser cobrado para depositar a quantia (que já pagou diretamente à construtora), de acordo com o contrato. Neste último caso, o promissário comprador irá pagar duas vezes a “taxa de evolução de obra”.

Portanto, muito cuidado!

Encargos da fase de obra

O promissário comprador irá notar que, após a assinatura do segundo contrato, será enviado a sua residência uma correspondência da Caixa, referente a uns valores que incidem sobre o imóvel.

Esses valores correspondem aos encargos da fase de obra, que se encontram na CLÁUSULA SÉTIMA do contrato, referentes aos juros, atualização monetária, taxa de administração (se prevista) e comissão pecuniária FGHAB. Nesse sentido, veja:

Taxa de encargos da obra

A CLÁUSULA SÉTIMA se refere aos encargos da obra

Observe, ainda, que os encargos da obra não são utilizados para amortizar o saldo devedor. Essa taxa de encargos será cobrada até a conclusão da obra. Enquanto isso não acontece, o promissário comprador será obrigado a pagar esses encargos sem que o saldo devedor diminua. Após a conclusão da construção do imóvel, o promissário comprador deixará de pagar esses encargos para começar a pagar a amortização da dívida.

Note, por fim, que, enquanto durar a obra, o promissário comprador é obrigado a pagar “taxa de evolução de obra” + “taxa de encargos da fase de obra”. Como visto, uma é diferente da outra. Portanto, não confunda!

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