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Recebeu o imóvel e encontrou falhas? Fique atento ao prazo legal para exigir seus direitos!

Por Roberto Fernando de Amorim Júnior

O consumidor que adquire seu imóvel na planta atravessa um verdadeiro calvário até o dia da conclusão das obras e recebimento das chaves. Inúmeras pedras e dificuldades surgem pelo caminho, como a cobrança indevida de taxas de corretagem, a demora na assinatura com a instituição financeira, a incidência ilegal de juros remuneratório e, principalmente, o descumprimento do prazo contratual de conclusão das obras. Aliás, esta última é a líder em reclamações nos órgãos de proteção ao consumidor, sendo, portanto, a maior dor de cabeça enfrentada pelos consumidores diante do atual boom imobiliário vivido no Brasil.

Entrega das chaves

A partir da entrega das chaves, começam novos problemas para o mutuário.

Contudo, quando o mutuário recebe as chaves, imagina, enfim, que seus problemas com a construtora acabaram. Puro engano! É justamente neste momento, com o recebimento das chaves, que os problemas começam a surgir. O acesso direto e diário no imóvel permite ao mutuário perceber falhas que não foram detectadas durante a realização da vistoria, muito menos nas visitas realizadas na fase de obras.

Infiltração nas paredes

As infiltrações na parede geralmente são detectadas no período de chuvas.

Entre as falhas encontradas, encontram-se casos de infiltrações no período de chuvas ou advindas de apartamentos vizinhos, material utilizado diferente do previsto no memorial descritivo, acabamento mal feito, rachaduras nas paredes, piso desnivelado, cerâmicas mal colocadas, vazamento nas torneiras, entre inúmeros outros problemas que vão surgindo durante o passar do tempo.

Em tais casos, como fica o mutuário? Qual é a garantia legal? Como todos sabem, o contrato de promessa de compra e venda de imóvel é regido pelo Código de Defesa do Consumidor, porque a relação jurídica entre a construtora e o promissário comprador é uma relação de consumo. No entanto, a garantia legal da construção está prevista no Código Civil (art. 618 do CC), sendo de 5 anos após a expedição do habite-se. Portanto, durante 5 (cinco) anos a construtora responde por vícios de solidez ou segurança do imóvel adquirido na planta.

Rachaduras nas paredes

As rachaduras podem aparecer com o passar dos anos, revelando os problemas da construção

Desse modo, se aparecer alguma falha durante o período de 5 anos, o mutuário deverá notificar a construtora – de preferência por meio de carta registrada com aviso de recebimento -, para saná-la. A forma de notificação é importante porque, caso haja necessidade, o mutuário poderá provar na justiça que a construtora foi notificada para solucionar o problema.

Nos apartamentos adquiridos ainda na planta, o ideal é o mutuário fazer a reclamação à construtora desde o momento da vistoria – se a falha for de fácil e imediata constatação -, fazendo anotar no relatório as observações sobre os problemas encontrados no imóvel. O prazo para reclamação é de 90 dias a contar da entrega das chaves. Contudo, é possível que o problema só apareça ou seja percebido durante os 5 anos de garantia legal. Nesse caso, o prazo será de 90 dias contados a partir do momento em que o mutuário note o defeito.

A partir da notificação, a construtora terá 30 dias para corrigir o problema. Caso a construtora se recuse a resolver a falha existente no imóvel ou não consiga solucioná-la dentro dos 5 anos de garantia, o mutuário terá o prazo de 3 anos para entrar na justiça (art. 206, §3º, V do CC). Deverá, então, procurar um advogado para ajuizar uma ação condenatória na justiça comum,  obrigando a construtora a resolver o problema e a pagar uma indenização por danos morais e materiais. Porém, caso a falha não seja possível de ser resolvida, poderá o mutuário pedir abatimento do preço do imóvel, além de danos morais e materiais. Em qualquer caso, o juiz determinará a realização de perícia no imóvel, para fins de constatação dos problemas originados da construção.

Por fim, se as falhas não puderem ser resolvidas, o mutuário poderá pedir a rescisão do contrato, com  a devolução integral de tudo que pagou, corrigido monetariamente. Todavia, nesse caso, o advogado deverá entrar com uma ação desconstitutiva no prazo de 180 dias contados da constatação da falha no imóvel (art. 618, parágrafo único, do CC), sob pena de decadência do direito, inviabilizando a realização desse pedido de rescisão contratual na justiça.

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