É legal a cobrança da fase de obras após o período previsto no contrato?

Por Roberto Fernando de Amorim Júnior

Como já explicamos em outro post, a fase de obras (que não se confunde com a taxa de evolução de obra) trata-se de cobrança mensal feita pela Caixa ao mutuário, que diz respeito aos juros, correção monetária e seguro, incidentes sobre o financiamento conseguido junto à citada instituição financeira.

Porém, é preciso lembrar que o financiamento concedido pela Caixa ao mutuário não é repassado à construtora de imediato. Na verdade, o repasse do financiamento à construtora é condicionado ao andamento da obra. Significa dizer que, se  40% da obra estiver concluída, o repasse do financiamento à construtora será num montante proporcional. Assim, quanto maior for a evolução da construção, maior será o valor repassado à construtora, mas também maior será o valor a ser pago pelo mutuário, pois os valores dos juros, correção monetária e seguro – correspondentes à fase de obras – são calculados sobre o valor do financiamento já repassado à construtora.

Portanto, como facilmente se nota, o valor da fase de obras aumentará à medida que a construção evoluir. Esse aumento se dará até que o imóvel esteja 100% concluído, momento em que todo o financiamento já terá sido repassado à construtora. Após a conclusão do imóvel, o mutuário deixará de pagar a fase de obras e começará a pagar a amortização do financiamento concedido pela Caixa, além dos juros, taxa de administração (se devida) e seguro.

Até aqui, muita gente entende. Porém, muitos mutuários que assinaram com a Caixa questionam a legalidade da cobrança da fase de obras além do previsto no contrato. Isso ocorre porque o contrato da Caixa prevê uma espécie de simulação de pagamento durante a fase de obras, com os prazos e valores especificados, que devem ser adimplidos pelo mutuário até a conclusão do imóvel. Diante disso, se o contrato prevê 14 meses de fase de obra, o mutuário estaria obrigado a pagar após o décimo quarto mês? A resposta é positiva, embora alguns órgãos de defesa do consumidor pensem o contrário.

Na verdade, a simulação prevista contratualmente é apenas uma previsão, que pode ser modificada em virtude do atraso da obra. No entanto, a cobrança da taxa relativa à fase de obras, após o período previsto no contrato, não causa nenhum ônus ao mutuário.

Observe que, durante a fase de obras, o mutuário paga: correção monetária + juros + seguro.

Todavia, após a fase de obras, o mutuário pagará: amortização + juros + seguro.

Perceba que o mutuário continuará a pagar juros + seguro após a fase de obras, não lhe causando qualquer prejuízo. Desse modo, não é possível dizer que o atraso na construção do imóvel, com a respectiva cobrança dos valores correspondentes à fase de obras além do previsto no contrato, prejudica ou onera excessivamente o mutuário, pois, na verdade, nada disso acontece, já que a cobrança de juros + seguro continuará durante a fase de amortização.

Lembre-se, por fim, que os juros são calculados sobre o montante do financiamento repassado à construtora. Assim, se foi construído 30% do empreendimento, os juros devem ser calculados sobre 30% do financiamento repassado, pois, como se sabe, os juros refletem a remuneração do capital emprestado pelo credor (daí serem chamados  de juros remuneratórios). Portanto, numa construção com 30% da obra concluída, se os juros fossem calculados sobre 100% do financiamento, haveria patente ilegalidade, que somente poderia ser sanada com uma ação judicial promovida pelo mutuário.

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7 Respostas para “É legal a cobrança da fase de obras após o período previsto no contrato?

  1. Bom dia! Eu tenho uma dúvida: Eu comprei um imóvel (Apto) no RJ e ja comprei ele pronto… Usei recursos do FGTS, porém a construtora me cobra a taxa de obra.. (uma carta que chega da CEF indicando uma conta para depósito)… eu ja recebi também as chaves… E pelo que me explicaram, isso permanecerá até a construtora conseguir o RGI – se eu nao me engano a sigla é essa…. A minha duvida é: Está certo a construtora ainda me cobrar essas taxas? Se ela nao conseguiu, isso nao é problema dela? Fico no aguardo de sua ajuda para sanar minha duvida.. obrigado

    • Prezado Rafael Barros, como você deve saber, o contrato é lei entre as partes do negócio jurídico entabulado, regulando a relação jurídica subjacente. Porém, se forem abusivas, as cláusulas contratuais podem ser modificadas ou anuladas por meio de decisão judicial.

      No seu caso, somente poderíamos dar um parecer mais correto e conclusivo sobre a matéria se estivéssemos de posse do seu contrato.

      É necessário ler as cláusulas contratuais e verificar se a cobrança é realmente legal. Todavia, ainda que a cobrança esteja prevista no contrato, isto não significa que ela seja legal.

      Porém, ainda que superficialmente, analisando o problema a partir dos contratos elaborados pela CAIXA, que regulam a compra e venda de imóveis na planta, percebe-se a existência da chamada “fase de obras” (correspondente aos encargos pagos durante a construção do imóvel) e da “taxa de evolução de obras” (que é a parcela do imóvel paga com recursos do próprio mutuário).

      Diante disso, e sem querer dar um parecer conclusivo sobre a matéria indagada, o seu caso pode se inserir na chamada “fase de obras” (se o imóvel tivesse sido adquirido na planta) ou na chamada “taxa de evolução de obras” (se você não pagou integralmente a parte do imóvel com recursos próprios)

      A princípio, essa fase de obras dura até que o imóvel esteja integralmente concluído (momento em que o empréstimo concedido ao mutuário é repassado totalmente à construtora). A partir de então, o mutuário deixa de pagar a “fase de obras” e começa a pagar a amortização.

      Porém, como você comprou o imóvel pronto, não seria cabível a cobrança da “fase de obras”. Sendo assim, entendo que talvez eles estejam te cobrando a parte ainda não quitada da “taxa de evolução de obras” (que só foi paga parcialmente com os recursos do FGTS disponíveis).

      Como eu disse, os elementos trazidos para análise são escassos. É preciso que um profissional tenha acesso a sua documentação e aos fatos relatados. Somente assim poderá lhe dar um parecer mais sólido sobre a matéria.

      Atenciosamente,

      Amorim Advocacia

  2. boa noite! comprei um apto na planta pelo programa minha casa minha vida com a promessa que seria 100% financiado pela caixa, pois bem hoje a situação é a seguinte, venho pagando uma taxa de seguro de obra no valor + ou – de 230,00 e agora virá 08 parcelas de 500,00 referente a diferença que a caixa não alcançou no financiamento ou seja terei de pagar 02 parcelas simultaneamente num valor total de 730. pergunto posso pedir revisão contratual visto que as parcelas tornaram-se onerosas demais? tendo em vista meu salario ser não superior a 2000,00. qual seria as consequencias? rescisão contratual ou reajustamento nas parcelas? mesmo a caixa informando na planilha que seriam apenas 09 prestações, ainda sim pode cobrar a 10º se a obra nao tiver sido finalizada? obs. não fui informado de nada apenas recebi a planilha com o numero de parcelas. se programa para uma coisa e na verdade é outra.

    • Prezado Miguel Angelo,

      sim, você pode pedir a revisão contratual com reajustamento das parcelas (porém, se preferir, pode pedir a rescisão contratual com devolução integral do dinheiro pago à construtora, mas seria um caso mais complexo, pois você já assinou com a Caixa). Se você tiver algum encarte publicitário tratando do financiamento 100%, pode até alegar que você foi vítima de publicidade enganosa. Aliás, dependendo do caso, você pode pedir o reconhecimento judicial da quitação da suposta dívida que a construtora está cobrando de ti. Nos casos que envolvem a MRV Engenharia há uma brecha contratual para isso.

      A Caixa pode continuar cobrando os encargos da obra. A planilha é apenas um referencial, que varia de acordo com a evolução da construção.

      Procure um advogado de sua confiança para ele analisar seus contratos e ver qual é a melhor saída jurídica para o seu problema.

      Atenciosamente,

      Roberto Fernando de Amorim Júnior
      Advogado OAB/RN 10.773

  3. o que questiono é a insegurança jurídica, acordamos de um jeito e na pratica é outra.

  4. A Caixa pode continuar cobrando os encargos da obra. A planilha é apenas um referencial, que varia de acordo com a evolução da construção.
    o problema é que somos a parte hipossuficiente e se madam uma planilha com numero de parcelas e valor, subentendemos que pagaremos tal cobrança sem aumentar o numero de parcelas a bel prazer da outra parte.
    é um caso a meu ver que deveria ter previsão legal e contratual e não cobrar de forma unilateral a bel prazer, procurei incansávelmente previsão contratual sobre tal parcelas de evolução de obra, mais o que ouço é só informes que tenho de pagar e pronto, mas a caixa não informa legislação.
    desde já agradeço pela atenção e parabenizo pelo espaço democrático que nos ajuda a esclarecer fatos jurídicos obscuros do nosso dia-dia. até mais!

    • Prezado Miguel,

      talvez você estivesse correto se não houve na planilha a descrição “Planilha de Evolução Teórica para Demonstração”. Percebe-se, portanto, que a planilha é um referencial para demonstração de como as parcelas iriam evoluir ao mês caso o prazo de obras fosse respeitado. O bom é que nesses contratos-padrão da Caixa não há prazo de tolerância para o atraso da construção. Assim, no caso de a obra atrasar, o mutuário poderá utilizar esse aspecto ao seu favor, para tentar transformar os encargos da obra em amortização sobre o saldo devedor. Os encargos da obra estão previstos na CLÁUSULA SÉTIMA do contrato da Caixa. A fase de obra está prevista no item “III)” e a amortização está prevista no item “IV)”. Veja o Parágrafo Terceiro do item “IV)”. Ali consta a previsão contratual de quando começará a fase de amortização.

      Att.,

      Roberto Fernando de Amorim Júnior
      Advogado OAB/RN 10773

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