Taxa de evolução de obra x Encargos da fase de obra

Por Roberto Fernando de Amorim Júnior

Muita gente que comprou imóvel ainda não compreende muito bem a diferença entre a “taxa de evolução de obra” e os “encargos da fase de obra”. Em razão disso, neste post o escritório Amorim Advocacia irá explicar a distinção entre as duas expressões, para que o consumidor saiba exatamente o que estará (ou o que está) pagando no momento da cobrança.

Aspectos importantes das tratativas negociais

Para melhor entendimento da diferença entre a “taxa de evolução de obra” e “encargos da fase de obra”, torna-se importante entendermos alguns aspectos das tratativas contratuais, expostos a seguir.

No programa habitacional Minha Casa Minha Vida, do governo federal, geralmente o contrato de promessa de compra e venda de imóvel é assinado – primeiramente – junto à construtora.

Depois disso, se estiver com a documentação correta, o promissário comprador aguardará um prazo razoável (3 meses) para ser chamado para assinar um outro contrato junto à Caixa Econômica Federal e à Construtora. Também é um contrato de promessa de compra e venda de imóvel. Porém, a diferença é que – neste último contrato – o promissário comprador estará alienando o imóvel para a Caixa, como garantia para a obtenção do financiamento. Tudo isso com concordância da construtora, que também assina.

No segundo contrato – assinado pela Caixa, construtora e promissário comprador – existe a cláusula B. Nela, consta todos os valores referentes à compra do imóvel, especificando o valor do financiamento, do subsídio e aquilo que o promissário comprador pagará com RECURSOS PRÓPRIOS ou FGTS (na hipótese de não conseguir financiar 100% o imóvel). Como exemplo, tal cláusula deverá estar, aproximadamente, disposta assim:

B – VALOR DE AQUISIÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL, VALOR DE COMPRA E VENDA DO TERRENO, DESTINAÇÃO DA OPERAÇÃO, PRAZO PARA CONCLUSÃO DAS OBRAS

B1 – VALOR DE AQUISIÇÃO DA UNIDADE HABITACIONAL: R$ 100.000,00.

a) recursos próprios: R$ 20.000,00

b) utilização do FGTS: R$ 0,00

c) desconto (subsídio): R$ 15.000,00

d) financiamento: R$ 65.000,00

Entendido esses aspectos preliminares que envolvem os contratos, trataremos, a partir de agora, da diferença entre a “taxa de evolução de obra” e os “encargos da fase de obra”.

Taxa de evolução da obra:

Depois de ter assinado esse último contrato, começará a construção do empreendimento. A construtora receberá os recursos financeiros de acordo com a evolução da obra. Essa informação está no contrato, no Parágrafo Quarto da CLÁUSULA TERCEIRA. Perceba:

Taxa de evolução de obra

A cláusula trata da taxa de evolução de obra

Essa cláusula diz respeito à “taxa de evolução de obra”. Trata-se justamente do dinheiro que será repassado à construtora de acordo com o andamento da construção. Veja que essa taxa está relacionada aos RECURSOS PRÓPRIOS ou FGTS do promissário comprador, que deverão ser depositados numa conta poupança (o12) A PARTIR da assinatura do contrato.

Como se nota, esses valores serão repassados à construtora de acordo com o andamento da construção, juntamente com o financiamento concedido pela Caixa. É uma forma de proteger o promissário comprador contra eventual inadimplemento da construtora, deixando de mãos abanando os adquirentes dos imóveis (sem dinheiro e sem imóvel).

Assim, se a construtora cobrar esse valor ANTES da assinatura do contrato com a Caixa, para pagar diretamente a ela, estará descumprindo o contrato e agindo de má-fé, porque estará burlando uma cláusula contratual. Lembre-se que essa cláusula foi criada para proteger o consumidor contra possível inadimplemento da construtora! Além disso, ao agir assim, a conta 012 estará zerada e o promissário comprador poderá ser cobrado para depositar a quantia (que já pagou diretamente à construtora), de acordo com o contrato. Neste último caso, o promissário comprador irá pagar duas vezes a “taxa de evolução de obra”.

Portanto, muito cuidado!

Encargos da fase de obra

O promissário comprador irá notar que, após a assinatura do segundo contrato, será enviado a sua residência uma correspondência da Caixa, referente a uns valores que incidem sobre o imóvel.

Esses valores correspondem aos encargos da fase de obra, que se encontram na CLÁUSULA SÉTIMA do contrato, referentes aos juros, atualização monetária, taxa de administração (se prevista) e comissão pecuniária FGHAB. Nesse sentido, veja:

Taxa de encargos da obra

A CLÁUSULA SÉTIMA se refere aos encargos da obra

Observe, ainda, que os encargos da obra não são utilizados para amortizar o saldo devedor. Essa taxa de encargos será cobrada até a conclusão da obra. Enquanto isso não acontece, o promissário comprador será obrigado a pagar esses encargos sem que o saldo devedor diminua. Após a conclusão da construção do imóvel, o promissário comprador deixará de pagar esses encargos para começar a pagar a amortização da dívida.

Note, por fim, que, enquanto durar a obra, o promissário comprador é obrigado a pagar “taxa de evolução de obra” + “taxa de encargos da fase de obra”. Como visto, uma é diferente da outra. Portanto, não confunda!

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18 Respostas para “Taxa de evolução de obra x Encargos da fase de obra

  1. Pingback: Amortização durante fase de obras? Saiba que tal cobrança é indevida! |

  2. Ola somente uma dúvida ,“taxa de evolução de obra” eu pago a caixa economica federal pelos os boletos que ela me envia todo mês?e a “taxa de encargos da fase de obra” eu pago direto a construtora todo mês ? é isso ?
    Grato

    • Olá, Thiago Marinho.

      A taxa de evolução de obra você paga à Caixa Econômica Federa, conforme previsto no contrato assinado com a instituição financeira. A taxa de evolução de obras diz respeito ao valor não financiado, que você deve pagar com recursos próprios através de depósito na conta 012.

      Porém, caso você não deposite esse valor, a construtora irá ter que pagar, já que ela é fiadora da operação de promessa de compra e venda de unidade habitacional. Significa que, se você não depositar o valor, a construtora irá pagar e depois lhe enviar um boleto para restituí-la do montante pago.

      Já taxa de encargos da fase de obra é outra coisa. Ela diz respeito ao seguro + juros e correção monetária incidentes sobre o financiamento que lhe foi concedido e repassado à construtora de acordo com a evolução da obra.

      Neste último caso, que diz respeito aos encargos da fase de obra, a Caixa Econômica Federal irá lhe enviar, mensalmente, documentos com o valor a ser pago à instituição financeira.

      Portanto, nenhum dos valores você paga diretamente à construtora, mas, sim, à instituição financeira. A evolução de obras você só pagará à construtora se você não tiver depositado os valores na conta 012, como determina o contrato.

      Esperamos que tenhamos solucionado sua dúvida.

      Atenciosamente,

      Roberto Fernando de Amorim Júnior
      Advogado OAB/RN 10.773

  3. OLÁ, A SEMANA PASSADA FUI ASSINAR O CONTRATO COM A CONSTRUTORA, FUI INFORMADA QUE ALÉM DAS PARCELAS (valor não financiado pela caixa), EU TERIA UM VALOR A SER PAGO A VISTA PARA A CONSTRUTORA ASSIM QUE ASSINAR COM A CAIXA. EU AINDA NÃO ASSINEI POIS QUERIA TIRAR MINHAS DÚVIDAS, MAS PELO QUE ENTENDI, É UM VALOR REFERENTE AO SALDO DE VENDA DO APARTAMENTO, COMO SE EU TIVESSE QUE PAGAR UMA TAXA DEVIDO A VALORIZAÇÃO DO IMÓVEL.

    DESDE JÁ AGRADEÇO.

    • Prezada Juliana Bezerra,

      geralmente, quando o mutuário é chamado para assinar com a Caixa, a construtora impõe a assinatura de um aditivo contratual. Aliás, na maioria das vezes, a assinatura do aditivo contratual é uma condição para a assinatura com a Caixa, o que é errado!

      Nós aconselhamos ao mutuário não assinar o aditivo contratual, pois, se fizer isto, vai estar concordando com o suposto débito cobrado pela construtora. Todavia, o montante da dívida e a forma de pagamento dispostas no aditivo contratual podem trazer maiores dores de cabeça ao mutuário. Isto porque a dívida pode ser maior do que realmente é. Ademais, a forma de pagamento pode tornar a dívida impagável, fazendo com que o mutuário torne-se inadimplente e veja seu nome incluído nos órgãos de proteção ao crédito.

      Importante dizer o contrato da Caixa possui uma cláusula em que a construtora reconhece a quitação de qualquer dívida existente em nome do mutuário. Portanto, ao assinar com a Caixa, a construtora dá ao mutuário quitação de qualquer débito existente. Para evitar isso, a construtora pressiona o mutuário a assinar, posteriormente, um aditivo contratual, reconhecendo uma suposta dívida ainda existente.

      Nesse caso, a primeira coisa a fazer é não assinar o aditivo contratual. Mas isso não evitará as cobranças e a tentativa da construtora de negativar seu nome. Assim, você deverá procurar um advogado especialista em contratos imobiliários, que deverá tomar as medidas judiciais cabíveis para o seu caso específico.

      Atenciosamente,

      Roberto Fernando de Amorim Júnior
      Advogado OAB/RN 10773

  4. Julio Gabriel Otterback Pinheiro

    Olá Roberto, parabéns pelo pelo post, muito bom e explicativo.
    Tenho uma dúvida a respeito de até quando o comprador é o responsável por arcar com os encargos da fase de obras considerando atraso abusivo por parte da construtora. Para esclarecer melhor, a construtora em questão tinha um atraso máximo de 6 meses após a previsão de entrega, o qual cumpriu exatamente com a entrega das chaves no 6º mês de atraso. Porém o comprador continuou sendo cobrado por mais 3 meses após esta entrega já que a construtora não foi capaz de apresentar a documentação perante a Caixa e dar a obra como finalizada, uma vez que isso só poderia ser feito para todo o empreendimento (condomínio) de uma só vez. Ou seja, é legal que o comprador seja onerado por culpa da construtora?
    Desde já muito obrigado.

    • Prezado Julio Gabriel Otterback,

      o mutuário deverá pagar os encargos da fase de obras até a conclusão do empreendimento com a expedição do habite-se. Se tiver havido um atraso abusivo da construtora, é possível o mutuário pedir a restituição dos valores cobrados a título de encargos da fase de obras (esse é o entendimento do PROCON). Porém, adianto que a possibilidade de a justiça deferir tal pedido é remota, principalmente se a construtora alegar (e comprovar) que a demora na expedição do habite-se ocorreu por culpa exclusiva do órgão municipal fiscalizador da obra.

      No entanto, lembre-se, conforme disposição contratual, o mutuário deve pagar:

      1) durante a fase de obras: correção monetária + juros + seguro;
      2) após a fase de obras: amortização + juros + seguro.

      Sendo assim, atrasando ou não a obra, o mutuário deve pagar juros + seguro. A única diferença é com relação à correção monetária (paga durante a fase de obras) e amortização (paga após a fase de obras). Com base nisso, alguns juízes entendem que o atraso na obra não gera ônus elevado ao mutuário que justifique uma ação para restituição dos valores pagos a título de encargos.

      Como se nota, a questão ainda gera controvérsia. Você vai depender de um bom advogado especialista em direito imobiliário para convencer o juiz do seu direito.

      Atenciosamente,

      Roberto Fernando de Amorim Júnior
      Advogado OAB/RN 10.773

  5. Prezado Dr. Amorim,

    A construtora/incorporadora do meu prédio tinha determinado a data de entrega em contrato para 31/11/2011, no entanto, só entregou em fevereiro deste ano, e ainda só começou a parar de vir os encargos a partir de agosto deste ano, ou seja, fiquei pagando durante estes meses os encargos durante a fase de obra, já morando no apartamento sem amortizar uma vírgula do meu financiamento, o que devo fazer? Além disto, a construtora/incorporadora não havia no memorial de incorporação discriminado as vagas de garagem, apenas há a previsão que o meu apartamento tem direito a uma vaga de 12m2, para ficar pior, antes de entregar os apartamentos ela reuniu alguns futuros condominos, pegou áreas que ela considerava privilegiada separou, sorteou as demais, saiu vendendo um monte de vaga que nem deveria existir, pegou áreas verdes transformou em garagem e saiu vendendo tudo, isto é legal?

    • Prezada Monique Soares,

      se a construtora prometeu a entrega para o dia 31.11.2011 e só entregou em fevereiro de 2012, possivelmente ela estava dentro do prazo de tolerância, que varia de 3 até 6 meses. É preciso ver se o contrato tem esse prazo de tolerância (em regra, tem) e o tempo discriminado. Com relação aos encargos da obra, você pode pedir na justiça que os valores pagos sejam revertidos em amortização no saldo devedor desde a expedição do habite-se. Então, se o habite-se foi expedido em fevereiro, é possível alegar na justiça que a cobrança dos encargos da obra era abusiva desde o referido mês. Todavia, aconselho-te a procurar um advogado especialista para analisar com cuidado sua situação e as vantagens/desvantagens de uma disputa judicial. Com relação ao último ponto, a localização das vagas de automóveis deveria constar no memorial descritivo registrado junto ao cartório competente. Pelo que você relatou, parece que houve um abuso da construtora, inclusive com relação à destinação das vagas e da transformação das áreas comuns em áreas privativas. Isso é ilegal. Qualquer alteração das áreas comuns pressupõe manifestação dos condôminos, o que me parece que não ocorreu.

  6. Boa tarde Roberto, tenho uma dúvida parecida com a do Júlio e gostaria de saber se vc pode me ajudar. No momento da assinatura com a CAIXA recebi uma planilha com os valores de taxa de obra e a última foi agora em agosto/2012, porém em setembro ainda recebi um novo boleto. Nesse caso preciso continuar pagando?

    Grato
    Flávio

    • Prezado Flávio,

      a planilha disponibilizada pela Caixa é apenas um referencial da evolução da obra. Portanto, aquela planilha pode ser alterada de acordo com o percentual de construção. Todavia, entendo que, a partir da expedição do habite-se, o mutuário já não é obrigado a pagar mais os encargos da obra, passando para a fase de amortização. Mas esse é um entendimento doutrinário. Ainda não vi decisão dos tribunais nesse sentido, pois tal matéria é de discussão recente. Portanto, enquanto estiverem lhe cobrando os encargos da obra, aconselho-te a pagá-las, sob pena de ver seu nome incluído nos órgãos de proteção ao crédito. Caso não queira pagar, a dívida poderá ser debitada na conta da construtora (que é fiadora) e ela lhe cobrará a restituição acrescida de juros. Para evitar isso, procure um advogado de sua confiança para ajuizar uma ação pedindo a conversão dos encargos da obra em amortização.

      Atenciosamente,

      Roberto Fernando de Amorim Júnior
      OAB/RN 10773

  7. Esqueci outro ponto, caso eu continua pagando essa taxa de evolução da obra, esse valor será amortizado de meu financiamento? a obra está com 98% concluída.

    • Prezado Flávio,

      a taxa de evolução da obra não é amortizada no financiamento, pois ela se constitui de correção monetária + seguro + juros.

      Att.

      Roberto Fernando de Amorim Júnior
      Advogado OAB/RN 10773

  8. Boa tarde Roberto,
    Em primeiro lugar parabenizo pelo site que muito veio me ajudar.
    Lendo as matérias percebi que estou pagando errado as taxas da evolução de obra , pois estava depositando na conta 012 o correspondente a planilha que recebi da caixa. Como faço para pagar a diferença que ficou faltando antes que a construtora venha me cobrar?
    Outra duvida é a respeito dos encargos da obra da fase da obra, como isso é cobrada? Está vinculado com a taxa de evolução de obra? Pois nunca veio nenhum boleto para pagar isso.
    Grata,
    Cinthia

    • Prezada Cinthia,

      sobre o pagamento dos encargos da obra, aconselho-te a pagar através de boleto emito diretamente do site da Caixa. Para tanto, seguem algumas orientações:

      1) Acesse: http://www.caixa.gov.br
      2) Clique em: habitação (segunda aba superior, no canto direito);
      3) Clique em: segunda via de carnê (na parte “serviços para seu contrato”);
      4) Digite o número do seu contrato e CPF;
      5) Imprima o boleto.

      O valor dos encargos da fase de obra são calculados sobre o valor do financiamento concedido pela Caixa e repassado à Construtora de acordo com a evolução da construção.

      Assim, se a Construtora realizou 10% da obra, a Caixa repassará 10% do financiamento concedido e cobrará encargos da fase da obra calculados sobre o montante liberado. Entra nos cálculos dos encargos: correção monetária (sobre o valor repassado) + juros (sobre o valor repassado) + seguro da obra (valor fixo).

      Por fim, aconselho-te ligar ou procurar a Caixa para saber se há algum débito ou alguma pendência financeira sobre o valor devido.

      Se ainda restar alguma dúvida, entre em contato com a gente.

      Att.,

      Roberto Fernando de Amorim Júnior
      Advogado OAB/RN 10773

  9. Dr. Roberto, se a taxa de evolução da obra não é amortizada no financiamento, não entendi que correção monetaria + juros + seguro é esse que tenho que pagar. No meu entendimento tudo que pago em um financiamento imobiliario deve fazer parte do saldo devedor ou não?

    • Prezada Patricia Chaves,

      A taxa de evolução da obra não é amortizada no financiamento concedido pela Caixa. Isso está no contrato padrão dos imóveis comercializados junto à Caixa através do programa Minha Casa Minha Vida.

      A correção + juros + seguro está prevista nas letras “a” e “c”, item “I)”, da CLÁUSULA SÉTIMA.

      Somente após a fase de obras é que será cobrado um valor que será amortizado do financiamento. Isso está previsto no item “IV)” da CLÁUSULA SÉTIMA.

      Depois dê uma olhadinha nessas cláusulas do seu contrato.

      Se ainda restarem dúvidas, entre em contato com a gente.

      Att.,

      Roberto Fernando de Amorim Júnior
      Advogado OAB/RN 10773

  10. Boa tarde Roberto,
    Venho agradecer o retorno.
    Agora está tudo ok com meu pagamento da fase de obra.
    Entrando no site da caixa, e seguindo suas orientações, agora consigo acompanhar o historico dos meus pagamentos!
    Muito obrigada!!

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